Quando l’inquilino non paga

In tempi di crisi e difficoltà economica, gli inquilini morosi sono purtroppo una triste costante. A farne le spese sono, primi tra tutti, i proprietari di casa i quali, oltre a non incassare il canone di locazione, rimangono comunque tenuti al versamento degli oneri fiscali del contratto di locazione e delle ulteriori spese (ad esempio gestione condominiale, riscaldamento, ecc…) non versate dal conduttore moroso.

In questo modo, una potenziale fonte di reddito si trasforma in una vera e propria perdita economica, situazione alla quale è opportuno fare fronte attivandosi tempestivamente con i rimedi previsti dalla legge.

In questi casi, in presenza di un contratto registrato, l’ordinamento giuridico attribuisce al proprietario la facoltà di procedere con lo sfratto per morosità, una tutela sommaria preordinata ad ottenere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio dell’unità, grazie ad una procedura più snella, capace di garantire tempi più rapidi rispetto ai giudizi di tipo ordinario.

Presupposto di tale tipologia di sfratto è dunque la sussistenza di un debito dell’inquilino per il mancato pagamento del canone mensile di locazione; a fronte di ciò, il proprietario, per tramite del proprio legale, può procedere all’avvio della procedura, notificando al conduttore moroso un atto scritto denominato “intimazione di sfratto per morosità”.

Attraverso tale atto, il conduttore viene dunque citato (convocato) in udienza davanti al Giudice del Tribunale competente per prendere parte alla cosiddetta udienza di convalida.

Nella stessa intimazione di sfratto per morosità, peraltro, il proprietario può chiedere il pagamento dei canoni di locazione scaduti, proponendo al giudice la contestuale richiesta di emissione del decreto ingiuntivo. In questi casi, l’ingiunzione viene emessa con provvedimento separato ed avvia un normale autonomo procedimento di recupero del credito.

Se non viene proposta opposizione da parte dell’inquilino, all’udienza fissata, il giudice, verificata la persistenza della morosità, emette ordinanza di convalida dello sfratto, fissando la data dell’esecuzione.

A differenza di quanto si potrebbe pensare, la data stabilita dal giudice per l’esecuzione, fatto salvo il rilascio spontaneo del bene da parte dell’inquilino, costituisce semplicemente il termine a partire dal quale il proprietario potrà avviare gli atti esecutivi finalizzati a riguadagnare la piena disponibilità dell’immobile; si tratta dunque solo dell’inizio dell’articolata procedura, di non brevissima durata, preordinata all’effettivo rilascio dell’unità immobiliare, tramite il necessario intervento dell’Ufficiale Giudiziario.

Il primo passo di questa seconda fase consiste nella notifica al conduttore dell’ordinanza di convalida dello sfratto e del precetto per il rilascio, atto attraverso il quale il locatore richiede espressamente all’inquilino di consegnare l’immobile, libero da persone e cose, nel termine di dieci giorni.

In seguito, si procede con un secondo atto, con il quale lo stesso ufficiale giudiziario comunica all’inquilino la data e l’orario nel quale provvederà a rendere al proprietario il pieno possesso dell’immobile.

In realtà, per prassi consolidata, in tale prima data l’Ufficiale Giudiziario non procede all’esecuzione, limitandosi a disporre un rinvio; solo in data di tale rinvio si procederà al rilascio effettivo, eventualmente anche con l’uso della forza.

Lo sfratto per morosità si articola dunque in due fasi.

Nella prima fase, l’interessato si rivolge al giudice per ottenere il provvedimento utile a rientrare nella piena disponibilità del bene.

Ottenuto questo provvedimento, ha inizio la fase esecutiva nella quale, tramite procedura articolare in varie fasi, l’Ufficiale Giudiziario porta a compimento il provvedimento emesso dal giudice, restituendo l’unità al legittimo proprietario.

Tale seconda fase, a differenza della prima, ha tempi meno certi, dovendo necessariamente dipendere dall’agenda e dalle tempistiche di rinvio stabilite, di volta in volta, dallo stesso Ufficiale Giudiziario.

Proprio in ragione ciò, è consigliabile monitorare con attenzione eventuali episodi di inadempienza da parte dei propri inquilini, nell’ottica porvi tempestivo rimedio, anche per non accrescere morosità difficilmente recuperabili.

Al pari delle altre procedure giudiziarie, l’intimazione di sfratto può essere oggetto di rinuncia ed è sempre possibile accordarsi con l’inquilino moroso, seriamente intenzionato a rientrare dal proprio debito.